為啥買房一定要貸款?直接賺出一套房 來源:小白讀財經(ID:veekn365) 為什麼買房一定要貸款?當金融MM拋出這樣一個奇怪的問題出來的時候,可能有些粉絲會笑......呵呵,竟然問為什麼要貸款買房......要是能全款買房的話,我還去貸款嗎?!營,還能為轉型提供源源不斷的.

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為什麼買房一定要貸款?當金融MM拋出這樣一個奇怪的問題出來的時候,可能有些粉絲會笑......呵呵,竟然問為什麼要貸款買房......要是能全款買房的話,我還去貸款嗎?!

是的,大部分人選擇貸款買房完全是因為不得已,而不是因為具備投資眼光。然而這樣誤打誤撞,其實竟無形中給我們賺了不少錢,我們還不知道......

今天就跟大家來聊聊:為什麼即使我們資金充裕,我們仍然一定要選擇貸款買房?

1.房貸利息低,不貸白不貸

小編即時查詢了現在的房貸利率。

大家都知道,房貸主要分為三種,一種是公積金貸款,一種是商業貸款,還有一種是組合貸款。組合貸款就是公積金貸款和商業貸款的混合貸款。

公積金貸款,五年以上的貸款利率僅為3.25%,商業貸款五年以上的貸款利率為4.90%。商貸很多時候會有折扣,基本是基準利

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率的8到9折,我們按8.5折算。

也就是商貸的年利率可以低至4.9%*0.85=4.16%。因此假如我們是組合貸款的話,那利率就在3.25%~4.16%之間。

這個利率有多低?我們跟別的貸款進行比較就知道了。

小編舉個真實的例子,來和大家計算貸款的實際年利率。

在這個例子里,假如我們貸款6個月,那麼實際貸款年利率就是0.78%×6×24÷(6+1)=16.5%

足足是商業貸款利率的四倍有餘,是公積金貸款利率的五倍多。

除此之外,大家熟悉的信用卡分期,實際利率也一般在18%左右,而如果是民間融資,則就更高了,百分之三四十、四五十的利率是常見的。

這樣一較,我們會發現,不管是公積金貸款的3.25%的利率,還是商業貸款最高4.90%的利率(如上文所說,可以低至4.16%左右),都是超級便宜的貸款。

這麼便宜的錢,很多人還不一定借的到。能借出來,是你的本事。

2.讓銀行為你打工,輕鬆賺下一套房

當然,如果僅僅把錢貸出來,只能說萬里長征走完了第一步。

如果你具備全款購房的本事,那麼在合理配置資產的前提下,我們完全可以利用手中的錢,讓銀行為我們打工,賺下一套房。

這麼說,未免過於裝逼。接下來小編給大家推導一下白賺一套房的這個過程。

假如我們貸款100萬,我們先來看看公積金貸款和商業貸款兩種貸款方式每個月的月供是多

公積金貸款↓

商業貸款

也就是說,如果我們貸款100萬,貸30年,那麼公積金貸款方式下,我們每月的月供是4352.06元;商業貸款方式下,我們的月供是5307.27元。

假如我們不一次性全款購房,而將這100萬拿去投資,那麼月供4352.06元的情況下,我們的投資只需要保證有5.2%的收益,就能覆蓋每個月的月供了。月供是5307.27元的情況下,我們的投資只需要保證有6.3%左右的收益,就能覆蓋每個月的月供了。

而每年5%-6%的理財收益,稍微有關注金融MM家產品的盆友,很多都能達到。

就是說,假如我們不一次性全款購房,不僅我們可以將這100萬本金保留在手裡,而且還相當於額外賺了一套房!

這就是我們為什麼即使資金充裕,也堅決不能全款買房的原因。

退一萬步講,假如我們在保證本金安全的前提下,無法實現每年5%-6%的理財收益。即使最終只實現了3%的收益,也能大大降低我們每個月的月供,而且手裡依然攥著幾十萬可以用,何樂而不為呢?

公積金貸款怎麼貸?

跟公積金貸款的優點相對應的,是公積金貸款申請的難度。

最基本的一條就是,首先你必須是公積金的繳存職工,並達到一定時限(一般為至少繳存公積金6個月以上)。僅這一條要求,我國就有數億職工不達標了。

數據顯示,截至2015年底,全國城鎮就業人口4.41億,但繳存公積金的職工只有1.11億。

除此之外,由於開發商想儘快回籠資金,但公積金貸款的申請過程要比商業貸款慢很多,同時,建房進度還要完成三分之二才能給貸款,花費時間多,很多開發商在購房者買房的時候都使絆腳,使得購房者無法使用公積金貸款。

銀行因為公積金貸款利率比商業貸款利率低很多,也熱情不高。

多方的掣肘,更讓大眾比較難享受到公積金貸款的便利。

如果你正常繳存公積金,並且開發商也支持公積金貸款,那恭喜你,你已經戰勝了全國XX%的購房者,成功省下幾十萬了。

這個時候,你登陸所在地的住房公積金網站查詢預售房源對應的受託銀行公積金貸款受理網點后,到相應的銀行網點遞交貸款資料,就可以了。

注意:確定你所要買的房源能不能辦理公積金貸款非常重要,這個信息可以在公積金網站上查到。

小編以深圳市住房公積金官網為例,看,就是下圖紅框那個位置~~~

辦理公積金貸款所需資料也可在所在地公積金官網上快速查到,基本資料有:

?有效身份證件(驗原件收2份複印件);

?婚姻證明(原件及1份複印件);

?房地產買賣合同或認購書。已經簽署正式買賣合同的,必須提供房地產買賣合同(驗原件收1份複印件);

?購房首期款憑證(含開發商出具的首期款收據及銀行轉賬單據)(驗原件收1份複印件);

?還款賬戶(受託銀行借記卡或存摺,驗原件收1份複印件)

具體資料建議大家在買房時一定要登陸所在地公積金中心官網查詢,以免漏帶了~~~

詳全文 為啥買房一定要貸款?直接賺出一套房-財經新聞-新浪新聞中心 http://news.sina.com.tw/article/20161126/19543448.htm融資是房企的「七寸」。在行業利潤壓縮、房企紛紛轉型的時代,優秀的融資能力能夠有效控REICO工作室近期研究發現,雖然從2009年以來,房地產投資資金來源中,國內貸款比例呈下降趨勢。但2015年,我國房地產業投資的資金來源中,國內銀行貸款佔15.51%,仍然高於全國各行業的平均水平(當年大約12%);自籌佔47.90%,低於平均水平(當年69.45%);其他佔40.73%,高於全國各行業平均水平(當年12.66%)。實際上,現有統計口徑下的 「自籌」和「其他」中平均大約有60%屬於銀行貸款,房地產投資資金來源中,應該約有45%來自銀行中原地產統計顯示,截至11月24日,2016年房企包括私募債、公司債、中期票據等的融資直接融資迅速上升從房地產融資方面看,資金基本面與總體大環境變動非常一致。REICO工作室研究表明,2014年到2016年上半年,央行連續出台降准、降息政策,並配以下調購房按揭比例等,金融環境不斷寬鬆。全社會融資額中直接融資比例顯著上升。2015年全社會融資額中銀行貸款佔比升至73%,企業債券凈融資佔比也升至18.31%,創歷史新高;2016年上半年,銀行貸款佔比達76.7%,企業債券凈融資佔比略有下降。世邦魏理仕指出,2014年以來,政府頒布了一系列政策,包括開放境內債券市場、鼓勵ABS(資產擔保證券)市場有序發展、收緊財富管理等影子銀行產品。為開發商和投資者創建了有利的投融資環境。據REICO工作室統計,2015年底,房地產債券融資餘額達9989.4億元,高於2011年到2014年4年全部債券融資餘額之和;2016年6月末,房地產債券融資餘額已達16212.22億元。


但資本市場依舊不是我國房地產融資的主要渠道。自2009年11月南國置業之後,時隔6年2015年才又有2家房地產企業在A股上市。目前,A股共有132家房地產開發企業,佔全部A股不過,資本市場上房地產融資產品有了新突破。繼2014年國內首只權益型REITs產品「中信啟航」正式上市交易后,2015年國內首只公募REITs「前海萬科封閉式混合型基金」也實現上市。世邦魏理仕中國區研究部主管謝晨表示,境內債券市場的開啟為開發商融資打開新的窗口,目前中國的低息環境進一步刺激開發商紛紛發行境內債券,並將債券到期時間推遲至2018年及2021年間,以減輕短期內償債壓力。信貸收緊影響較大

REICO工作室認為,未來房地產融資的基本原理不會發生變化,房地產企業的具體融資方式仍將與其具體開發模式和經營模式密切相關。預計銀行貸款仍將是融資主要來源,直接融資在融創中國董事長孫宏斌看來,本輪調控非常嚴峻。其中重要表現是銀行信貸收緊對開發商影響特別大。孫宏斌認為,表面上,市場購房預期還未發生改變,但「(樓市)一直說降,其實沒降。購房者的預期說著說著就給改了。另外,(當前調控背景下)投資者買不了,首付款太高了中原地產統計顯示,10月-11月截至24日房企債券融資額,相比8-9月下調了61%。當前市場融資難度明顯加大。中原地產首席分析師張大偉認為:從資金成本看,支持2016年房地產市場火熱的主要原因是房企各種渠道低成本資金,債券是其中價格最低的資金來源,但最近2個月發債難度開始加大。張大偉認為,海外融資難度已越來越大,一旦內地債券融資壓力增加,對房企來說,將明顯增加資金壓力。從各地樓市調控看,發債等渠道還有可能繼續收緊,房企未來6-9個月很可能會面臨越來越大的資金問題,所以也要求房企加快銷售回籠資金。世邦魏理仕大中華區投資及資本市場部董事總經理李凌表示:「儘管中國境內融資渠道不斷完善,但未來信貸政策可能會發生變化,開發商應做好相應準備。對於部分短期內面臨較高還款壓力的中小開發商來說,應儘早為其再融資需求定製計劃,或與投資者成立合資公司以分散風險。」研究顯示,儘管融資環境較為寬鬆,但凈利潤下滑削弱了開發商的償債能力。本土上市房企的債務總額已由2011年的1.34萬億元大幅攀升至2015年的3.3萬億元。部分小型開發商由於項目預售進展不順利,不得不通過舉債維持項目運行。

世邦魏理仕建議,投資者應當慎重考慮對中小型開發商的定價,以客觀反映其真實的風險水平。此外亦可考慮其它債務重組投資機會,要求擔保支付或進行可轉換債券的投資

詳全文 房地產高槓桿之謎:45%來自銀行貸款-財經新聞-新浪新聞中心 http://news.sina.com.tw/article/20161128/19552268.html

老人拿房子換養老金的「以房養老」,貸款成數可望提高。金管會已同意,各銀行承作以房養老時,呆帳提存率可從目前1.5%降到1%,有助銀行降低成本。一旦成本降低,銀行就可拉高老人貸款成數、或調降貸款利率。

目前各銀行的以房養老專案,對外宣稱的貸款成數約7~8成,但實際上,每件核貸的成數都壓在5~6成左右,主要考慮借款人長壽、不動產波動和利率等3大風險。

行庫主管說,呆帳提存率調降,有助銀行降低成本,初期因為各銀行承作量不大,可能效益有限,未來各銀行承作量大時,有助提高實際的核貸成數、或承作不動產的區域可以再擴大目前實際核貸僅5~6成

國人平均壽命提高至80歲,衍生的高齡人口照護、生活品質、經濟保障等問題,都需要台灣社會及早規劃因應,銀行以房養老應運而生。據金管會截至10月底統計,共7家銀行承作「以房養老」,承貸破千件達1060件、承貸金額是53.26億元,業務量前三大是合庫、土銀和華南銀,但平均每件承貸額度僅500萬元。

行庫主管說,因考量長壽風險,目前各行庫的以房養老,實際核貸成數約5~6成,最長貸款期間也只有30年(即最長95歲),根本「無法照顧老人到老」,多種限制下,銀行只能給予更嚴苛的貸款條件。

銀行公會力促保險基金

為解決老人長壽風險,銀行公會透過金融總會向金管會提出6大建言,其中最重要的是,希望可由政府相關機關成立「保險基金」,承擔老人終老後,賣房子所得、而不足清償貸款本息差額的風險。

其他如銀行承辦以房養老時,呆帳提存準備率可從目前1.5%降到1%,及適用45%的資本計提等,這2大建議都有助降低貸款利率、拉高貸款成數。

據了解,金管會僅同意讓以房養老的提存率降到1%,至於資本計提部分,則需等新版Basel修改完而定;而「保險基金」部分,金管會並未有具體回應。

行庫主管說,事實上,各銀行最需要的是「保險基金」,例如房屋價值800萬,但因老人活太久、銀行已給付給老人1000萬元,中間200萬元差額就由「保險基金」做賠付,才能真正提高銀行貸款意願。

貸款期限最長僅95歲

行庫主管坦言,各行庫的以房養老,多是「公益型態」,因老人貸款期限最長僅95歲,若老人活過百歲,行庫仍採展延、續給養老金(可能以捐贈方式),但卻承擔極大的風險。

而如唯一的民營銀行,中信銀則是採展延後產生的利息費用,將在借款人身故後,併同本金與繼承人結算清償。

至於貸款利率部分,行庫主管坦言,貸款利率通常是隨利率走勢而定,但低利時代,房貸利率早已跌破2%,部分如合庫、土銀的以房養老,最低貸款利率都壓在1.9~2%間。

文章處:http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/finance/20161128/37466636/hotdailyart_right



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